Zielsetzung

Aufgrund der grundsätzlich guten Erfahrungen beim Neubau des Albert-Einstein-Gymnasiums hatte der Landkreis beschlossen, den Neubau des Gymnasiums Salzhausen ebenfalls über ein privates Finanzierungsmodell zu realisieren. Damit war vor allem die Erwartung verbunden, wiederum erhebliche Einsparungen im Baubereich zu erzielen, aber auch zinsgünstige Kredite der KfW zu nutzen, die private Investoren in einem größeren Umfang als die öffentlichen Auftraggeber erhalten.

Vergabeverfahren

Dieses Projekt wurde von Beginn an durch die VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbH begleitet. Sie erarbeitete im Vorfeld eine Machbarkeitsstudie, stellte die Ergebnisse in den politischen Gremien vor und konzipierte das Ausschreibungsverfahren. Das Vergabeverfahren stimmte sie mit der zuständigen Bezirksregierung ab. Diese bestand darauf, dass das offene Verfahren nach VOB/A angewendet wird, dass für die Ausschreibung reiner Bauleistungen als Regelverfahren vorgeschrieben ist. Die Bieter waren aufgefordert, auf der Grundlage einer funktionalen Leistungsbeschreibung, Projektentwürfe für den Neubau des Gymnasiums Salzhausen einzureichen, die zu einem Pauschalfestpreis errichtet und finanziert werden sollten. Während beim Neubau des Albert-Einstein-Gymnasiums kaum Qualitätsstandards vorgeben worden waren, wurden nun die geforderten Qualitäten sehr genau definiert und die Leistungen ausführlich beschrieben, um diesmal Missverständnisse zu vermeiden.

Prüfung der Angebote

Nach Vorinformation und Bekanntmachung im Amtsblatt der Europäischen Union Anfang 2001 hatten 23 Unternehmen die Verdingungsunterlagen angefordert. Elf Unternehmen unterbreiteten zum Submissionstermin Angebote.
Die Bewertung der Funktionalität und Wirtschaftlichkeit der Entwürfe, sowie der Qualität der städteplanerischen und architektonischen Gestaltung erfolgten über ein durch die VBD entwickeltes Punktesystem, das in Relation zum Barwert der Investition gesetzt wurde. Mit den zwei nach diesen Zuschlagskriterien besten Bietern wurden Aufklärungsgespräche geführt. Anschließend erfolgte die Vergabeentscheidung. Details der Verträge wurden erst nach der Vergabeentscheidung verhandelt.

Den Zuschlag bekam eine Objektgesellschaft der Deutschen Immobilien Leasing GmbH. Das von der Objektsgesellschaft beauftragte Bauunternehmen als Generalübernehmer war die mittelständische Carl Schütt Baugeschäft GmbH & Co. Mit Baukosten von 7,1 Mio. € handelte es sich gleichzeitig um das preisgünstigste Angebot. Die Kostenberechnung der Bauverwaltung des Landkreises aufgrund eigener Erfahrungen mit derartigen Bauvorhaben betrug 10,8 Mio. € und war im Haushalt eingestellt. Die Einsparung hinsichtlich Baukosten betrug demnach 34,7%.

Bei der oben beschriebenen Punktwertung zum Vergleich der unterschiedlichen Entwürfe lag das Angebot des Bieters lediglich auf den dritten Platz. Jedoch hatte der Bieter das günstigste Verhältnis zwischen Wirtschaftlichkeit, Funktionalität und Architektur gefunden. Das in den Verdingungsunterlagen definierte Vergabekriterium zur Ermittlung des besten Preis-Leistungs-Verhältnisses war der Quotient aus der Punktwertung und dem Barwert.

PPP-Modell und Risikoverteilung

Die Realisierung der Investition erfolgte über ein so genanntes Nutzungsüberlassungsmodell. Bei dieser Vertragskonstruktion liegen die Risiken für die Baurealisierung komplett beim Auftragnehmer. Für den Auftraggeber entsteht erst eine Zahlungspflicht nach der vertragsgerechten Übergabe des Investitionsobjektes. Ab Beginn der Endfinanzierung gab der Landkreis Harburg eine Einredeverzichtserklärung ab, so dass die Finanzierung zu Kommunalkreditkonditionen erfolgen konnte. Die Gewährleistungsansprüche des Auftragnehmers an den Generalübernehmer wurden an den Landkreis abgetreten. Damit trägt der öffentliche Auftrageber nach Übergabe ebenso wie beim Eigenbau alle Risiken des Investitionsvorhabens.

Wirtschaftlichkeitsvergleich

Die von der Bezirksregierung Lüneburg als zuständige Aufsichtsbehörde geforderten Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen wurden durch die VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbH sowohl vor Ausschreibungsbeginn im Rahmen der Machbarkeitsstudie als auch nach Zuschlagserteilung erstellt. Die Methodik des Vergleichs zwischen ausgewähltem Angebot und der Realisierung im Zuge konventioneller Beschaffung wurde dabei mit der Bezirksregierung abgestimmt und berücksichtigte auch die unterschiedlichen Risikostrukturen. Die Berechnungen ergaben einen Barwertvorteil von 18% zu Gunsten der alternativen Realisierung.

Fazit

Die Genehmigung der Kommunalaufsicht erfolgte Ende Juni 2001. Im Juli 2002 wurde das Gymnasium fristgerecht zum Schuljahresbeginn und nach nur zehnmonatiger Bauzeit übergeben. Die Erwartungen an die Qualität des Gebäudes wurden erfüllt.

Die Verwaltung schätzt ein, dass diese Ergebnisse mit konventionellen Beschaffungsformen nicht zu erreichen gewesen wären. Gleichzeitig werden private Realisierungsform ein wichtiger Bestandteil der Verwaltungsmodernisierung betrachtet. Die Projektvorbereitung und -realisierung erforderte die Zusammenarbeit zwischen den unterschiedlichen Verwaltungseinheiten in einer neuen Qualität und förderte den Know-how-Transfer. Durch fortwährend Zusammenarbeit auch mit der Kommunalaufsicht, konnte diese auf Grundlage der Erfahrungen der ersten Projekte überzeugt werden, für das nächste Neubauprojekt des Gymnasiums II in Winsen das Verhandlungsverfahren gemäß VOB/A zuzulassen.

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